태국의 부동산 담보부 ICO 현황

가상화폐 거래가 과열됨에 따라 태국 정부는 가상화폐 자산에 대한 규제 기반을 다지고 있습니다.

태국 증권위원회(SEC)는 핀테크 분야의 빠른 변화에 발맞추어 새로운 법과 규제를 적극적으로 도입하고 있습니다.

2020년 4월부터 태국 증권위는 ‘디지털 자산 비즈니스 긴급 법령(Emergency Decree on Digital Asset Businesses)’에 따른 기존의 지침을 수정하고자 일련의 추가 지침을 발표했습니다. 본 지침 중 일부는 가상화폐공개(Initial Coin Offering, ICO)에 관한 것으로, 자산 담보부 ICO의 또 다른 형태인 부동산 담보부 ICO에 대한 지침이 2020년 5월 1일에 발효되어 태국 부동산 디지털 시대의 서막을 알렸습니다.

태국의 부동산 담보부 ICO는 개념적으로는 신탁 회사가 투자가를 대신해 부동산의 소유권을 지니는 리츠(부동산투자신탁, REIT)와 유사합니다. 그러나 부동산 담보부 ICO는 토지 소유권 및 토지 사용 허가증의 소유권을 소지하거나, 토지의 소유권 및 사용 허가증을 소지한 SPV(special purpose vehicle)의 지분을 소유하기 위한 목적으로 설립되는 패시브형이라는 점에서 차이가 있습니다.

패시브 신탁회사가 소유하는 지분은 전체 발행 주식의 75% 미만일 수 없으며, SPV 전체 의결권의 75% 이하일 수 없습니다. 반면, 리츠 신탁회사는 투자자 대신 부동 자산을 단순히 소유(패시브 신탁회사)하는 것과 달리, 투자자들을 대신하여 신탁을 관리하는데 더 많은 권리와 책임을 지닙니다.

최근 태국 증권위원회(SEC)는 리츠(REITs)와의 일관성을 위해 부동산 담보부 ICO에 사용되는 패시브 신탁에 대한 요건을 추가했습니다. 리츠는 부동산 임대 권리 또는 토지 사용권이 있는 부동산의 소유 권리에 투자하는 신탁입니다.

그러나 부동산 담보부 ICO의 신탁회사 또한 리츠 신탁회사와 마찬가지로 디지털 화폐 소유자의 이익을 위해 부동 자산을 적절하게 관리해야 하며, 신탁 증서에 따라 신탁의 동의 없이 SPV의 부동 자산이 매각, 이전 또는 저당의 대상이 되지 않도록 해야 합니다.

현행법에 따르면 부동산 담보부 ICO를 통해 부동 자산을 토큰화하고자 하는 발행사는 반드시 법인 사업체여야 합니다. 또한, 대상이 되는 부동 자산은 반드시 완공되어 사용이 가능해야 합니다. 최근 수정 지침에 따르면 토큰화되는 부동산은 단일 콘도나 주택일 수 없으며, 프로젝트 투자 가치의 80%를 구성해야 합니다. 2021년 3월 1일부터 시행된 부동산 담보부 ICO 신탁 지침에 추가로, 부동산 담보부 ICO 신탁회사는 이제 발행사가 투자 설명서, 사업 계획서, 준거법을 준수하며 자산을 관리하는지 감독해야 하며, 토큰 주주 회의에 참석하고, 이해의 상충을 모두 방지해야 할 책임이 있습니다.

2021년 3월 1일 발표된 최근 개정 지침에 따르면, 토큰화되는 부동산은 단일 콘도 또는 주택이어야 하며, 프로젝트 전체 투자 가치의 80% 이상이거나 5억 태국 바트(미 1,640만 달러) 이하이면 안 됩니다.

예를 들어 발행사는 프로젝트의 빌라 또는 콘도 총 개수의 80% 이상을 토큰화해야합니다. 만약 가치가 더 높은 대규모 빌라, 주택 또는 펜트하우스 프로젝트인 경우, 토큰화되는 부동산의 가치가 전체 투자 가치의 80% 이상이거나, 총 가치가 최소 5억 태국 바트여야 합니다.

태국 SEC와 중앙은행은 부동산 담보부 ICO를 통한 단일 콘도 및 주택의 토큰화 허용 시, 많은 부동산 개발자가 이를 악용하여 미판매된 자산을 덤핑하고, 투자가들이 실제의 가치보다 더 높게 가격을 상승시키는 것을 막기 위해 본 규정을 마련했습니다. 이는 자산 버블로 이어질 것이고, 이후 수요의 하락과 함께 버블이 붕괴될 것이기 때문입니다.

또한, 발행사는 토큰화된 부동산 자산의 자산 관리자여야 하며, 필요한 경우 토큰화된 부동산 자산을 전문적으로 관리해줄 자산 관리사를 지정할 수 있습니다. 본 규정으로 미루어볼 때, 부동산 저당 담보 ICO에 가장 적격인 발행사는 자산 관리나 부동산업에 경험이 많은 부동산 개발자일 것으로 보입니다. 이러한 점에서 토큰화 사업을 통해 경험이 없는 스타트업에 기회를 주고자 하는 일반적인 ICO의 목표와는 거리가 있어 보입니다.

부동산 자산을 토큰화하기에 앞서, 발행사는 반드시 선정된 ICO 포털의 실사를 거쳐야 합니다. 발행사는 또한 사업 계획, 예상 비용 및 예산, 투자자들에게 사용될 디지털 토큰의 유형(유틸리티형, 투자형 또는 하이브리드형) 및 해당 ICO에 관해 공시해야 하는 모든 정보를 보여주는 사업 계획서(백서)를 제출해야 합니다.

ICO 포털은 발행사와 대상 자산, 관련 문서에 대한 실사를 실시합니다.

디지털 토큰의 유형의 경우, 발행사가 원하는 유형을 선택할 수 있습니다. 유틸리티 토큰은 서비스나 상품 가치에 대한 토큰으로 미래에 판매될 수 있으며, 투자형 토큰은 프로젝트 기반 ICO의 프로젝트가 완료된 이후 수익을 분배하는 유형입니다. 두 유형 모두 바로 사용할 수 없는 토큰입니다.

유틸리티와 투자형 토큰을 섞은 하이브리드형 또한 발행할 수 있습니다. 자산 담보 ICO의 한 종류인 부동산 담보부 ICO는 부동산을 ICO에 대한 투자 수익의 담보(예:해당 부동산의 임대료를 통한 수익)로 사용합니다.

디지털 토큰 발행사는 디지털 토큰에 대한 이용약관을 스스로 정하는 것이 허용되나, 증권과는 달리 투자가들은 자산을 소유한 회사에 실제 지분이 없으며, 부동산 프로젝트에 관한 의결권 또한 매우 제한적입니다. 이러한 유형의 디지털 토큰은 모두 ‘디지털 자산 비즈니스 긴급 법령’의 적용을 받습니다.

최근 태국 증권위는 증권법의 적용을 받는 증권형 토큰 공개(STO)와 ‘디지털 자산 비즈니스 긴급 법령’의 적용을 받는 ICO 간에 중첩 규제가 없도록 하기 위해 수정 법안에 대한 공개 청문회를 실시했습니다.

태국 증권위는 부동산 담보부 또는 특정 자산 담보부 ICO가 증권법의 적용을 받는 리츠나 증권과 유사하여, 어떠한 법이 적용되는지에 대해 혼란이 있을 수 있다고 간주했습니다. 이에 따라 ‘디지털 자산 비즈니스 긴급 법령’을 개정하고, ICO 포털의 기준을 금융 자산관리 회사 수준으로 강화하겠다는 계획을 발표했습니다. 디지털 자산 거래소 또한 공개, 거래 및 사업 규정을 증권 거래소 수준으로 강화하도록 요구될 것입니다.

여러 법령에 걸쳐 분산된 개정은 기존 사업자와 스타트업에 혼선을 빚기도 하지만, 태국의 증권위는 핀테크 부문에 유연한 규제를 적용하는 것으로 잘 알려져 있으며, 대중, 민간 사업자, 기관 및 정부 기관의 여론을 적극적으로 수렴하여 핀테크 사업에 적합한 가장 실용적인 법안을 제정하고자 노력하고 있습니다.

태국 증권위는 앞으로도 계속해서 현행법과 규제를 수정해 나갈 것이므로, 관련 종사자들은 핀테크법의 변경 사항을 잘 확인하고 대응해야 할 것입니다.

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